کاداستر، ضرورتی فوری

کاداستر، مدیریت زمین

زمین باارزش‌ترین منبع است. در حقیقت زمین وسیله حیات ماست و بدون آن ما هرگز وجود نداشتیم. هدف ما باید تحویل این ارثیه طبیعی به صورت بهتر یا حداقل به صورت بدون آسیب به نسل آینده باشد. دانش صحیح و دقیق از منابع طبیعی و توصیف و ضبط درست از چنین دانشی اولین اصل جهت استفاده عقلانی و حفاظتی ماست و «اندازه‌گیری» ابزار این دانش کسب شده است.

ارتباط بین بشر و زمین از زمان پیدایش تمدن ایجاد شد. زمین پایه اساسی حیات است چه برای فرد و چه برای کشور. کاداستر یک مفهوم جهانی است که به ثبت سیستماتیک مناطق و حدود و ثغور و ارزش هر نوع زمین تعریف شده است؛ بنابراین کاداستر برای کشورهای درحال‌توسعه مهم است.

واحد کاداستر بسته (parcel) است و سیستم کاداستر بر اساس بسته بنا می‌شود. بسته یعنی قطعه مشخصی از زمین که به شخص یا گروهی متعلق است. این واحدها توسط مرزهای رسمی علامت‌گذاری می‌شوند و هر بسته شماره مخصوص خود را دارد. بسته‌ها با داده‌های متنی و گرافیکی توصیف می‌شوند. اطلاعاتی از قبیل تخصیص محل، مکان محل، سایز، استفاده و تعیین مرزها در نقشه‌های کاداستری وجود دارد. کاداستر باید تنها سیستم اطلاعاتی زمین در کشور و آن‌هم به شکل دیجیتالی باشد.

کاداستر معمولاً شامل یک توصیف جغرافیایی از محدوده زمین و منابع و مالک آن منابع و ارزش زمین می‌باشد. وقتی صحبت از کاداستر می‌کنیم یعنی از ضرورت وجود یک سیستمی می‌گوییم که حقوق و مالکیت زمین به طور واضح و غیر قابل اختلاف و بحث ثبت شود. طبق تعریف (International Federation of Surveyor (FIG یعنی: بسته‌ای  از اطلاعات زمین که به‌روز شده و شامل ثبت منافع زمین از قبیل حقوق و محدودیت‌ها و مسئولیت‌های آن است.

FIG کاداستر را این‌گونه تعریف می‌کند: «کاداستر بسته و سیستم اطلاعات به روز شده سرزمین است که شامل ثبت منافعی که در آن موجود می‌باشد و معمولاً توصیف هندسی بسته و قطعه زمین را همراه با منافع طبیعی آن و مالکیت منافع آن بسته و ارزش آن می‌باشد. »

نقشه‌برداری به صورت‌های مختلف صورت می‌گیرد: هوایی زمینی ماهواره‌ای یا GPS که هرکدام مزیت‌ها و معایبی دارند.

شخصی کردن ملک با ترسیم و تقسیم حدود و ثغور ملک به صورت ۲ بعدی در سطح صورت می‌گیرد. این بسته ۲ بعدی بعضی اوقات حقوقی را به اشخاص به صورت ۳ بعدی می‌دهد مانند استفاده از فضا یا عمق ملک. نیاز به کاداستر سه‌بعدی به دنبال عوامل زیر ایجاد شده است:

• افزایش ارزش املاک خصوصی
• افزایش قابل ملاحظه تعداد کابل‌ها، تونل‌ها، لوله‌های آب و برق و فاضلاب و تلفن، پارکینگ‌های زیرزمینی، ساختمان‌ها و فروشگاه‌های احداث شده بر روی جاده‌ها و ساختمان‌های چند طبقه در ۴۰ سال اخیر
• امتداد حق مالکیت بر یک بسته

 

نرم‌افزارهای متعددی برای به‌روز کردن اطلاعات نقشه کاداستر در بازار وجود دارد که FIG نرم‌افزار GIS را معرفی کرده است و مزایای بسیاری را برای بسته‌های کاداستر برشمرده است. البته نرم‌افزارهای Open Source را به جهت قابلیت انعطاف بیشتر و سازگاری با شرایط و گویش‌های محلی توصیه می‌کند چرا که می‌تواند دانش بومی را بسازد و درعین‌حال هزینه کمتری را در بر داشته باشد. مقدمات این امر از این قرار است:

الف- لازم و حائز اهمیت است که یک دانش کامل و دقیقی از منابع طبیعی زمین داشته باشیم.

ب- نقشه‌ها بهترین و ابزار برای به دست آوردن، ضبط کردن و آنالیز کردن هستند.

ج- نقشه‌ها صد در صد برای موفقیت طرح‌هایی که برای توسعه منابع طبیعی ریخته می‌شوند لازم هستند.

د- ارتباط تنگاتنگ و پیچیده انسان با زمین موجب شده تا ضبط جزییات این ارتباط به عنوان حقوق عمومی (دولتی) یا فردی و یا جمعی (مشاع) اساس کار قرار گیرد.

ه- نقشه‌های با مقیاس بزرگ چه به‌صورت گرافیکی و چه به‌صورت دیجیتالی تنها راه برای ضبط و نگاهداری چنین اطلاعاتی هستند.

فنون نقشه‌برداری زمین بر روی ۵ اصل بنا شده است. اول اینکه از کل به جزء کار می‌شود؛ یعنی ابتدا چهارچوبی را با نقاط کنترل ترسیم می‌شود سپس شبکه‌های کوچک‌تری با وصل نقاط نزدیک‌تر به هم تشکیل می‌شوند. دومین اصل ثابت بودن آن است بدین معنی که وقتی شبکه بالاتری ترسیم شود دیگر کار بعدی کار کلی قبلی را تغییر نمی‌دهد و از آن بهتر نخواهد بود. سوم اقتصادی بودن آن است. ازآنجاکه یک‌بار برای بررسی و نقشه اولیه دقیق هزینه می‌شود و دیگر لازم نیست برای نقشه‌های دیگر هزینه‌ای صورت گیرد. چهارمین اصل به‌کارگیری یک بازبینی و چک نمودن ذاتی در اطلاعات است. برای مثال با اندازه‌گیری دو زاویه مثلث، دیگر نیازی به اندازه‌گیری زاویه سوم نیست؛ بنابراین یک کنترل کیفی درونی وجود دارد. آخرین اصل آنکه باید تغییرات همیشه به‌روز باشند.

تکنیک سنتی برای به وجود آوردن این کنترل، مثلث‌بندی است. بدین معنی که اگر دو زاویه و یک ضلع مثلث معلوم باشد تمامی اضلاع اندازه‌اش معلوم خواهد بود و شکل دقیق مثلث مشخص می‌گردد. عرضی سازی (حرکت عرضی) متد دیگری است که برای ترسیم پیرامون به‌کار می‌رود مثل جاده‌ها و رودخانه‌ها. این روش از نقطه معلومی که جهتش نیز معلوم است شروع می‌شود.

ترسیم الکترونیکی در کشورهای صنعتی به عنوان تکنیک استاندارد پذیرفته شده است و روش توتال استیشن (Total Station) را بکار می‌گیرند که تلفیقی از روش زاویه با اندازه‌گیری الکترونیکی برای فاصله و احتساب آن به طور اتوماتیکی است و از سیستم GPS استفاده می‌شود.

عکس‌برداری هوایی نیز روش دیگری است که نقاط کنترلی را می‌تواند در نواحی ممنوعه به وجود آورد. نقشه معمولاً یک صفحه مسطح است و برای انتقال اطلاعات مثلثی-یا منحنی بر روی صفحه باید از پروژکتور نقشه استفاده کرد. هر چه مقیاس نقشه بزرگ‌تر باشد جزییات بیشتری را نشان می‌دهد. وقتی مقیاس مشخص شد، اساس نقشه با اطلاعات بر روی پروژکتور ثبت شده و نقشه چاپ شده به محل برده می‌شود تا آخرین جزییات وارد گردد. اگرچه در صورت روش عکس‌برداری هوایی این آخرین مرحله می‌تواند در دفتر کار انجام شود.

شکل بیشتر نقشه‌ها شطرنجی است و بیشترین مقیاس خوب بین  1:250,000 و 1:100,000 و مقیاس متعارف بین 1:25,000 و 1:50,000 است.

کاداستر، تکنیکی است برای ضبط و ثبت وسعت، ارزش و مالکیت زمین. یک کاداستر مدرن شامل یک سری نقشه‌هایی با مقیاس بزرگ به انضمام ثبت داده‌های همخوان و مطابق است. هر دوی نقشه و ثبت، در کامپیوتر ذخیره می‌شوند. هر بسته کاداستر شده (قطعه زمین ثبت شده) باید شامل موارد زیر باشد:

• نام اعطا کننده یا گیرنده
• شماره سریالی زمین ثبت شده
• شماره جلد و ورقی که زمین در آن ثبت شده
• نام مزرعه یا محلی که زمین در آن واقع شده
• شماره پلاک شخصی یا بلوک ثبتی
• آدرس
• فهرست خیابان مربوط به بسته ثبتی
• مکان‌نما یا مختصات مکانی شطرنجی یا کد زمین
• این مرجع باید آسان باشد آسان برای عموم و آسان برای به خاطر داشتن و آسان برای ثبت در کامپیوتر

در کاداستر حتماً باید تعداد زیادی از نقاطی که به هم مرتبط می‌شوند وجود داشته باشد تا تمامی این نقاط که روی نقشه است روی زمین هم مشخص باشند. زمینه شطرنجی بهترین روش است. در برخی کشورها مانند آمریکا شطرنجی روی زمین قرار داده می‌شود تا یک سیستم مستطیلی را به وجود آورد.

نکته مهم و تأکید کارشناسان این است که کاداستر وقتی به‌روز نشود ارزش خود را از دست می‌دهد.

قدمت کاداستر

هنر نقشه‌کشی قدمت طولانی دارد. مصریان باستان و بابلی‌ها نقشه و طرح می‌کشیدند. در مصر باستان وقتی رودخانه نیل طغیان می‌کرد و ساحل خود را می‌پوشاند و حدود و مرزهای مزارع را می‌شست، مرزهای مزارع دوباره توسط روش ساده علم هندسه احداث می‌شد. گوشه‌های برابر و دقیق اهرام مصر که ۲۷۰۰ سال قبل از میلاد ساخته‌شده‌اند وجود تکنیک نقشه‌برداری در مصر را تأیید می‌کند.

ارزیابی اخیر آثار باستانی دوران نوسنگی نشان می‌دهد که این بناهای تاریخی توسط نقشه‌برداران ماقبل تاریخ با استفاده از طناب و گیره چوبی هندسی کشیده شده است. در دوران حکومت رومی‌ها نقشه‌برداران ابزارهای متنوعی برای کار خود اختراع می‌کردند.

کاداستر در قاره اروپا در سال ۱۸۰۸ به وجود آمد که توسط ناپلئون بناپارت تأسیس شد. ناپلئون گفته بود: «یک کاداستر خوب مهم‌ترین موفقیت من در قانون مدنی خواهد بود.» در امپراطوری اتریش-مجارستان کاداستر انجام می‌شد. نقشه‌برداری و نقشه‌کشی زمین در این امپراطوری در قرون ۱۸ و ۱۹ برای گرفتن مالیات صورت می‌گرفت.

در اعلامیه نشست بین‌المللی کاداستر ۲۰۱۵ در استانبول تحت عنوان «بیایید جهان را کاداستر کنیم» آمده است: از ابتدای سکونت بشر در زمین تا اواخر ۱۷۰۰، زمین نشانگر ثروت و قدرت بود. بعد از انقلاب صنعتی در نتیجه افزایش سرمایه، زمین به‌جای منبع ثروت به عنوان کالا تجارت شد. پس از ۱۹۴۵ نیاز به محیط زیستی کارآمد مخصوصاً در مناطق شهرنشینی اروپا به وجود آمد و زمین پس از افزایش جمعیت به عنوان کالایی کمیاب مورد ملاحظه قرار گرفت. در دهه ۱۹۷۰ به دلیل ناکافی بودن تولیدات غذایی و کمیاب شدن منابع، احتیاج به مدیریت مناطق روستایی اوج گرفت و در این راستا کاداستر یکی از مهم‌ترین قسمت‌های (Land Administration System (LAS قرار گرفت.

نقشه‌های کاداستری می‌تواند برای نسل شناسان (تبارشناسان-Genealogists) بسیار ارزشمند باشد؛ زیرا شماره‌های خانه‌ها معمولاً در مقابل اطلاعات مهمی از قبیل تولد، ازدواج، مرگ درج شده است؛ بنابراین ممکن است ارتباط بین افراد و خانواده‌هایی که یک شماره پلاک مشابه را دارا هستند پیدا کرد. یهودیان از این روش برای اثبات ادعای حق مالکیت خود بر سندهای مالکیت در اروپا استفاده می‌کنند تا با تاریخچه سند مالکیت ثبتی، آن را میراث خود اعلام کنند مانند ادعایی که بر منطقه گالیشیا Galicia در اروپای شرفی دارند. این منطقه به مساحت ۷۰۰ هزار کیلومتر مربع است که ۵۰ میلیون ملک در آن واقع شده و منطقه ویژه Rohatyn در لهستان مورد ادعای یهودیان طبق شجره‌نامه و کاداستر می‌باشد حال می‌خواهد این املاک منتقل یا فروخته شده باشند.

استان گالیشیا در امپراطوری مجارستان – اتریش سابق واقع شده بود که که طبق ادعای یهودیان بعد از جنگ جهانی دوم ۹۰ درصد یهودیان منطقه کشته شدند و بعدها برخی خانواده‌های یهودی از اسراییل به آنجا بازگشتند و خانه‌هایشان را تملک کردند. سازمانی بنام Gesher Galicia مسئول یافتن سابقه املاک یهودیانی که در گالیشیا زندگی می‌کردند می‌باشد و تا اکتبر ۲۰۱۴ توانسته ۱۹۴۴ شهر را در این منطقه که لهستان، اوکراین و اتریش کنونی را در برمی‌گیرد با کمک نقشه کاداستر شناسایی کند.

ضرورت‌ها و فواید

کاداستری که خوب و بی‌نقص اجرا شود زمین و محدوده آن را مشخص و تضمین می‌کند، اختلاف اراضی را کاهش می‌دهد، مالیات بر اراضی را تقویت می‌کند، منابع زمین را حفاظت می‌کند، طرح‌های بهینه‌سازی کردن شهرها و محیط‌زیست و توسعه زیرساخت‌ها را مانیتور می‌کند. امروزه مهم‌ترین وظیفه کاداستر حمایت از توسعه قابل تدوام است.

کاداستر یک ضرورت فوری به جهت راهنمای سازمان‌های دولتی و غیردولتی است تا کارهایشان را به درستی انجام دهند. کاداستر را می‌توان منشوری قلمداد کرد که به بررسی اسناد چشم‌انداز و سیاست‌های شهرنشینی، کمبود غذا، تغییرات آب و هوایی، رشد اقتصادی و یا راهی برای ایجاد امنیت در تصرف قانونی زمین و توسعه مداوم می‌پردازد و The Land Administration Domain Model LADM استاندارد بین‌المللی برای مدیریت سرزمین است. اطلاعات بیشتر در مورد LADM از اینجا در دسترس است.

هدف از ایجاد و حفظ سیستم کاداستری عبارت است از:

1. یک سیستم صحیح کاداستر و ثبت زمین و حقوق آن پایه اساسی یک درک واقعی از وضعیت ملکی و در نتیجه از طرح‌ریزی جهت اقدام برای اصلاح زمین در یک کشور است.
2. چنین سیستمی در اجرا حتی مهم‌تر است. اجرای طرح‌های اصلاحی منوط به تغییر یا اصلاح حقوق فعلی زمین می‌شود مانند اسکان مجدد، مصادره، ادغام، انشعاب یا متصل کردن قطعات زمین
3. نقشه‌های با مقیاس بزرگ برای طرح‌ریزی و اجرای صحیح آن‌ها جهت اسکان زمین‌های جدید ضروری هستند.
4. ثبت مالکیت، امکان اجرای طرح‌های عمرانی و کشاورزی را به‌طور صحیح برآورده می‌کند.
5. ثبت مالکیت امنیت و حقوق مالک را تأمین می‌کند و در صورت غیبت مالک مشکلاتی نظیر تصرفات عدوانی به وقوع نمی‌پیوندد.
6. ثبت مالکیت با نقشه از اختلافات و نزاع‌ها می‌کاهد و جلوی زیاده‌خواهی‌ها را نیز می‌گیرد.
7. طرح‌های جامع و کلی جای خود را به طرح‌های نقطه‌به‌نقطه و خزنده می‌دهد.
8. از مهاجرت‌های مخرب در بافت شهرها جلوگیری می‌کند.
9. بانک اطلاعات کاملی ایجاد کرده و کمک مؤثری برای تنظیم طرح‌های مالیاتی، آبیاری، فاضلاب و کنترل سیلاب‌ها می‌باشد.
10. نقشه‌های با مقیاس بزرگ کمک بسیار مؤثری در فهرست کردن منابع طبیعی است و برای توسعه کشاورزی لازم است.
11. چنین نقشه‌هایی برای انجام امور جزئی زمین‌شناسی، مولد کردن خاک، استفاده از زمین، فرسایش خاک، مدیریت مزارع و دیگر تحقیقات ضروری است،
12. هر نوع بهره‌برداری از منابع جنگلی و درختی و حتی طرح‌های درختکاری و جنگل‌کاری بدون این نقشه‌ها امکان‌پذیر نیست.
13. با نقشه‌های کاداستر تمامی کمک‌های مالی و اقلامی به کشاورزان (سوبسید، اعانه، اعتبار، توزیع بذر و کود، کنترل آفات و حشرات، حفاظت از گیاهان و …غیره)آسان‌تر و باصرفه‌تر انجام می‌گیرد.
14. به روش‌های نمونه‌گیری در تحقیقات آماری کمک زیادی می‌کند.
15. برای طبقه‌بندی و توسعه منابع معدنی ضروری است.
16. نقشه‌های کاداستر برای طرح‌های شهری، توسعه صنعت در روستا و توسعه سیستم‌های ارتباطاتی بسیار مهم هستند.
17. این نقشه‌ها به مطالعات جامعه‌شناسی کمک می‌کند.
18. با نقشه‌های کاداستر درآمد هر شهری به خود منطقه اختصاص داده می‌شود و از جذب این درآمدها به شهرهای بزرگ جلوگیری می‌شود.
19. این نقشه‌ها برای دفاع و امنیت ملی ضروری است.
20. این نقشه‌ها باید به‌روز باشند بنابراین هزینه‌ای برای ثبت و نگاهداری و به‌روزرسانی نقشه‌های کاداستر ایجاد می‌شود که با تمامی این منافع برشمرده شده، هزینه‌ها جبران شده و به خزانه بازمی‌گردند.

کاداستر در جهان

طبق گزارش سازمان ملل (UN) در نشست بین‌المللی کاداستر ۲۰۱۵ در استانبول، ۷۵ درصد جهان به سیستمی رسمی جهت ثبت و حفظ حق زمین خود دسترسی ندارند. طبق همین گزارش از سال ۲۰۰۰ سرمایه‌گذاران خارجی از طریق تملک مقیاس وسیع زمین، بیش از ۳ میلیون هکتار از اراضی کشورهای کم‌درآمد و متوسط درآمد را تصاحب کرده‌اند و این به دلیل خلاء موجود و فقدان سیستم مدیریت زمین یعنی کاداستر است.

چین به دلیل افزایش خیلی زیاد جمعیت شهری نیاز به کاداستر ۳ بعدی پیدا کرده است. طبق آمار ۲۰۰۹، ۶۲۲ میلیون نفر در شهرها زندگی می‌کنند و پیش‌بینی‌شده است که تا سال ۲۰۲۰ به ۸۵۰ میلیون نفر برسد.

امروزه برخی از کشورها کاداستر سه‌بعدی را به کار گرفته‌اند ازجمله نروژ، سوئد، استرالیا و کانادا. هلند کشوری است که تحقیقات خود را بر روی نیاز و امکانات و محدودیت‌های کاربرد کاداستر سه‌بعدی انجام می‌دهد.

کره جنوبی حدود صد هزار کیلومترمربع از کشور را کاداستر کرده است که حدود ۳۷/۵ میلیون بسته را ایجاد کرده است.

در هامبورگ شهری با جمعیت ۱/۷ میلیون نفر سیستم اطلاعات زمین LAS دیجیتالی ۱۰۰ درصد تکمیل گردیده است.

مدل ساختن به جای نقشه کشیدن هم اکنون فقط در سوئیس انجام می‌شود. در مدل کاداستر ۲۰۱۴ سعی شده که پارادایم داده‌ها جایگزین پارادایم نقشه شود همچنین کاربرد IT به جای خودکار و مداد که به تداوم و حفظ کاداستر کمک شایانی می‌کند، در سطح وسیعی بکار گرفته می‌شود.

کاداستر در ایران

• بیش از 75 درصد از اراضی کشاورزی سند ندارند

رئیس سازمان امور اراضی قباد افشار طی مصاحبه‌ای در بهمن‌ماه ۱۳۹۳ با ارائه آمارهایی به وضعیت بد سیستم مدیریت اراضی در ایران اشاره کرده و می‌گوید:

تغییر رویکرد نگاه به زمین از محور مالکیت به محور مدیریت و کاربری مهم‌ترین نکته‌ای است که می‌توان با تکیه بر آن از تغییر کاربری اراضی جلوگیری کرد. در دهه‌های اخیر با توسعه کشور، گرایش به شهرنشینی و رشد جمعیت شهری به‌شدت افزایش‌یافته است. طی دو دهه گذشته در اثر این تغییرات جمعیتی و گسترش محدوده شهرها و روستاها در اراضی کشاورزی و ساخت‌وسازهای غیرقانونی در خارج از مناطق مجاز بیش از یک‌میلیون هکتار از اراضی کشاورزی کشور به صورت مجاز یا غیرمجاز تغییر کاربری داده شده و از چرخه تولید خارج شده است. به طور متوسط روند تخریب اراضی در دهه‌های اخیر حدود سالانه 6 هزار هکتار است که این عدد غیر از اراضی است که برای توسعه شهرها، خدمات و صنایع استفاده شده است. در مجموع می‌توانیم بگوییم سالانه حدود ۱۰ هزار هکتار از اراضی و منابع طبیعی کشور از بعد از انقلاب تغییر کاربری داده است. تا سال‌های گذشته در حدود ۱۸/۷ میلیون هکتار از اراضی کشور (حدود ۱۱ درصد) در چرخه تولید محصولات کشاورزی قرار داشته است که بر اساس نتایج رسمی سرشماری کشاورزی در سال ۱۳۹۳ میزان اراضی کشاورزی کشور به ۱۶/۶ میلیون هکتار کاهش یافته است. البته کاهش حدود ۲/۵ میلیون هکتاری فقط به خاطر تخریب اراضی نبوده و بایر شدن زمین‌ها نیز در این آمار نقش دارد. در سال‌های اخیر، تملک، تفکیک، خرد کردن و تغییر کاربری اراضی، ویلاسازی، ساخت باغ‌شهرها و تفرجگاه‌ها و مسائلی از این دست فشار برای زمین‌خواری از طریق تغییر غیرمجاز کاربری اراضی کشاورزی و نیز تصرف اراضی منابع ملی و دولتی در مناطق مختلف کشور به‌ویژه در حریم شهرها را تشدید کرده است. بررسی ما نشان می‌دهد که عمده تغییر کاربری‌های در اراضی درجه یک و دو کشاورزی و حدود 40 درصد از تغییر کاربری‌ها در استان‌های تهران، مازندران، گیلان، گلستان، اصفهان و البرز است. به دلیل موانع و کاستی‌های موجود هر ساله بخشی از تغییر کاربری‌های غیرمجاز شناسایی نمی‌شود و وسعت تغییر کاربری‌های غیرمجاز در کشور به‌صورت تخمینی، دو برابر آمارهای موجود است… . اجرای طرح کاداستر و شناسایی وضعیت کاربری اراضی کشاورزی مناطق مختلف کشور و در نهایت صدور اسناد مالکیت کشاورزان گامی اساسی در راستای بهبود وضعیت کشاورزی کشور است. در حال حاضر بیش از 75 درصد از اراضی کشاورزی سند ندارند که این موضوع باعث خرد شدن زمین‌ها، افزایش هزینه تولید، کاهش سرمایه‌گذاری و مانعی در برابر تجمیع اراضی است.

• فقط ۶ درصد از املاک کشور کاداستر شده است

افشین پروین پور یکی از کارشناسان امر در برنامه تلویزیونی راز در مرداد ۱۳۹۰ به وضعیت اراضی ایران پرداخته و گفته است:

طبق آمار رسمی حدود ۳۰ درصد از دعاوی ما مربوط به اختلافات ملکی است! اگر این سامانه وجود داشت خودبه‌خود ۳۰ درصد از پرونده‌ها حل می‌شد. قرار بود در ۴ دوره ۵ ساله این سامانه کاداستر اجرایی و از سال ۶۸ شروع شود که عملاً سال ۷۴ شروع شد، اما الآن بعد از ۱۵ سال کمتر از ۱۸ درصد پیشرفت داشته است. در سال‌های ۸۵ تا ۸۷ پیشرفت‌هایی در بخش شهری صورت گرفته و کلاً ۶ درصد از املاک کشور در طرح کاداستر وارد شده است. در ساختار قوه قضائیه معاونتی برای سازمان ثبت وجود دارد. یکی از اداره کل‌های آن کاداستر است. این ساختار واژگون است! کاداستر که باید سازمان ملی باشد الآن به عنوان زیرمجموعه درآمده است! در مورد آمارها واقعاً هیچ آمار دقیقی از قطعات ملک در ایران مشخص نیست! می‌گویند فقط آن‌هایی که سند داده‌ایم، می‌دانیم چقدر هستند! ما جدا مشکل آمار داریم.

• نیاز ثبت به‌روز تغییرات جوی هر منطقه با کاداستر 

مهندس علی فلاحی کارشناس رسمی دادگستری درباره «کاداستر» در ایران طی مصاحبه‌ای گفته است:

در حقیقت «کاداستر» سیستمی بوده است برای ثبت استان‌های مختلف کشور یونان در جهت مقاصد مالیاتی که تحت عنوان کاتاستیکن (دفتر یادداشت) استفاده می‌شده است. البته تاریخچه نقشه‌های ملکی سابقه‌ای بیش از این دارند و از جمله این نقشه‌ها را می‌توان نقشه قدیمی ۴ هزارساله کلدانی، نقشه‌های مالیاتی اراضی دره نیل و یا رصد املاک در دوره ساسانیان نام برد؛ اما متأسفانه کشور ایران ۱۵۰۰ سال بعد از نقشه ملکی ساسانیان هنوز بدون نقشه کاداستر و ثبت جامع املاک است.

وی می‌گوید: نخستین سری عکس‌های هوایی سراسری ایران را یک شرکت آمریکایی، از سال 1957-1955 میلادی (۱۳۳۴ – ۱۳۳۶ هجری شمسی) و با مقیاس 1:50000 تهیه کرده است، گفت: در این برنامه، تکمیل و برطرف کردن نواقص مربوط به مناطق مرزی حدود ۱۳ سال به طول انجامید. اصلی‌ترین هدف در برداشت این عکس‌ها نیز تهیه نقشه‌های 1:50000 و 1:250000 بوده است. همچنین در سال ۱۳۴۳ و سنوات بعدی سازمان نقشه‌برداری کشور و سازمان جغرافیایی ارتش اقدام به تهیه عکس و نقشه در بیشتر اراضی کشور نموده‌اند. آغاز کار مطالعاتی و مقدماتی طرح کاداستر و مطالعات اجرایی و تعیین خطوط کلی آن در سال ۱۳۶۹ بنا نهاده شد.

تعیین محدوده قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی مربوط به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی و موقوفه بیش از ۱.۲۰۰، ۰۰۰ هکتار اراضی شهری، بازنگری اطلاعات و نقشه‌ها در طول برنامه و در نهایت تغییر سیستم موجود ثبت به ثبت نوین (کاداستر)، ایجاد گردش کار روان و قابل اطمینان در صدور یا اصلاح اسناد مالکیت به طور دقیق و سریع، ایجاد اعتماد و اطمینان در معاملات املاک و سرعت در انجام آن‌ها، کاهش فراوان تعرضات ملکی و دعاوی مربوط در دادگاه‌ها و کاهش حجم پرونده‌های قضایی، افزایش کارایی و ارتقای کیفیت عملیات اجرایی طرح‌های عمرانی از طریق بهره‌گیری از مدارک فنی کاداستر نظیر نقشه‌ها، عکس‌های هوایی، اطلاعات فنی، مختصات نقاط و…، افزایش توانایی و امکانات وصول حقوق حقه دولت در کلیه نقل و انتقالات ملکی با اتکا به سیستم مطمئن و روان کاداستری و از اهداف اصلی اجرای طرح «کاداستر» در کشور است.  در طرح کاداستر که به صورت پلاک‌گذاری املاک ثبت شده صورت می‌پذیرد می‌بایست حریم و بستر رودخانه‌ها و مسیل‌ها با توجه به تغییرات محیطی و فیزیکی براساس وضع موجود باتوجه به میزان بارش و نزولات جوی هر منطقه در یک دوره زمانی معین از وزارت نیرو (سازمان امور آب استان‌ها) استعلام به‌عمل آید تا از سوءاستفاده هر چه بیشتر افراد سودجو و زمین‌خوار که اقدام به تصرف حریم و بستر رودخانه‌ها که جزو انفال است جلوگیری به عمل آید. همچنین حریم ریل آهن و جاده‌ها با استعلام از وزارت راه و شهرسازی و موارد دیگر مد نظر قرارگیرد.

• مقابله با اجرای کاداستر؛ فرار از ثبت ثروت و مالیات

میر هادی عمرانی، کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی درباره روند کاداستر در ایران این‌چنین می‌گوید:

در صورت اجرایی شدن «کاداستر» در کشور اکثر پرونده‌های قضایی موجود کشور دراین‌باره حل‌وفصل می‌شود چرا که به‌طورکلی «کاداستر» اطلاعات املاک و اراضی کشور را به صورت مکانیزه جمع‌آوری و جانمایی (موزائیک) می‌کند و موقعیت هر ملک را به صورت کدبندی منعکس نموده و در یک نقشه نشان می‌دهد. کاداستر با امور ثبتی که پیش‌تر انجام شده تفاوت دارد. امور ثبتی از قدیم در کشور وجود داشته و اکثر اراضی و املاک کشور نیز به ثبت رسیده است مگر نقطه‌ای در کوه یا کویر که صعب‌العبور بوده و امکان پلاک بندی آن نبوده باشد؛ اما در «کاداستر» موقعیت‌های جغرافیایی به‌طور کامل مشخص می‌شود. چرا که در حال حاضر دولت به صورت کامل نمی‌داند کدام‌یک از املاک شخصی و کدام‌یک متعلق به دولت است. حال اگر مشخصات همه املاک در یک نقشه جمع‌آوری شود، فردی که می‌خواهد پروانه ساخت بگیرد، برای آن‌که هویت ملکش مشخص شود دیگر مدت زیادی انتظار نمی‌کشد. یا این‌که از صدور پروانه‌های ساخت اشتباهی جلوگیری می‌گردد؛ اما مسئله مهم دیگر اهمیت «کاداستر» به عنوان یکی از لایه‌های طرح جامع GIS است که در کاهش هزینه پروژه‌ها است. چرا که در طرح GIS به‌طور کامل نقشه همه عملیات عمرانی و خدمات‌رسانی مشخص است. به‌عبارتی‌دیگر همه زمین‌های مزروعی و طبیعی چه در زیر زمین چه در روی زمین حتی بالاتر از تراز زمین به صورت GIS مشخص می‌شود، از جمله مشخص است که لوله‌های نفتی، گازی، آب و سیم‌های برق و مخابرات و غیره از کجا گذشته است. به عنوان مثال اگر سازمان آب بخواهد لوله‌های آب را در منطقه‌ای تغییر دهد دیگر لازم نیست سایر سازمان‌ها را درگیر کند و آن‌ها هم نقشه را آورده و کارشناسی و بررسی کنند که این عملیات عمرانی به تأسیساتشان لطمه وارد می‌کند یا خیر؟  به‌طورکلی قوانین «کاداستر» نیاز به بازنگری ندارد چرا که این قانون کامل است و از زمان قدیم – یعنی دهه 50 – این قانون بوده و در اکثر کشورها هم نقشه کاداستر تهیه و به عنوان یک لایه در برنامه جامع GIS منعکس شده است؛ اما یکی از دلایل مهمی که این قانون به‌طور کامل اجرا نمی‌شود این است که برخی برای فرار از پرداخت مالیات و مشخص نشدن املاک و اراضی‌شان حاضر نیستند این قانون اجرایی شود.

• تصویب کلیات طرح جامع کاداستر در ایران

مجلس شورای اسلامی کلیات طرح جامع کاداستر (حدنگار) کشور را در خرداد ماه سال گذشته به تصویب رساند. سخنگوی کمیسیون حقوقی مجلس شورای اسلامی، محمد علی اسفنانی با اشاره به اهمیت اجرای کاداستر در کشور معتقد است: ما در کشور بسیاری از املاک دولتی و خصوصی را داریم که هنوز به ثبت نرسیده است که باید شناسایی شوند؛ اما نکته حائز اهمیت این است که «کاداستر» ثبت و شناسایی املاک و اراضی نیست بلکه نقشه‌برداری و تعیین مشخصات تمامی اماکن عمومی، دولتی، کوه‌ها، رودها، خیابان‌ها و حتی لوله‌کشی‌های آب، گاز، نفت، برق و مخابرات است که باید برای هریک به‌طور جداگانه نقشه صادر شود. همچنین ضروری است برای بسیاری از املاک و اراضی اسناد جدیدی صادر کرد یا تغییرات لازم اعمال شود.

درحالی‌که هم‌اکنون کاداستر دریایی (Marine Ocean Cadastre) و مدیریت و حاکمیت بر اقیانوس‌ها و تصرف و تعیین مرزهای آن‌ها در پروژه‌های تحقیقاتی برخی کشورها نظیر استرالیا، آفریقای جنوبی، نیوزیلند، آمریکا، کانادا و دیگر کشورها از سال ۲۰۰۰ به جدیت دنبال می‌شود، ضروری است که ایران هر چه سریعتر برای اجرای کامل کاداستر زمینی اقدام نماید. یک کاداستر ۳ بعدی می‌تواند تمرکز جامعه بر روی زمین را کاهش دهد، استفاده از منابع طبیعی را افزایش دهد و کنش‌های غیررسمی در جامعه را به حداقل برساند.

 

---

منابع:

http://wcadastre.org/files/file186.pdf

http://www.fao.org

https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2010/papers/ts04a/ts04a_pieper_4577.pdf

http://www.geshergalicia.org/inventory/cadastral-maps-and-records

http://www.birchsurveyors.co.nz